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【傲世皇朝注册】货币金融政策变化是针对房地产“泡沫”吗?

阿耀

  2021年1月,市场短期资金价格有不同程度的上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率,货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为,此轮流动性阶段性偏紧、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确,国内房地产价格结构上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的,通过收紧流动性的总量型货币政策调节来针对房地产局部价格上涨难以奏效。

  一、核心城市房价涨幅较快并非是全局性的

  过去两年,全国大部分地区房价涨幅逐步回落。2020年全国新建商品住宅和二手住宅价格分别上涨3.7%和2.1%,涨幅较2019年分别回落3.1个百分点和1.5个百分点。其中,一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快。70个大中城市住宅价格指数显示,2020年新房房价涨幅超过两位数的城市仅银川、唐山和徐州3座城市,一线城市新房平均涨幅不到4%,与2019年基本持平。而二手房市场中,一线城市平均涨幅为8.6%,较2019年的1.7%涨幅扩大了5.9个百分点;宁波、成都、银川、唐山、徐州、杭州等重点二、三线城市二手房价涨幅也在7%-9%区间内,这些地区房价涨幅扩大,引起了地方政府和监管部门的重视,成为当前房地产调控的重点区域。

  纵观全国房地产市场,目前房价涨幅较快的地区数量占比并不大。自2016年“930”后,大部分核心城市采取“限购、限贷”措施,令房价涨势拐点快速显现,“房住不炒”的概念逐步得到落实。大部分热点城市房价增速从2016年两位数增长的高点下跌至2018年上半年的负增长。2019年房价涨幅逐步趋稳,全年涨幅为3.6%,其中,二手房价涨幅超过5%的城市合计达到29家,其中涨幅达到两位数的城市有6个。而2020年全国二手房价增速仅为2.1%,增速进一步放缓。其中,二手房价涨幅超过5%的城市合计为17家,较2019年减少了12个,其中涨幅达到两位数的城市仅深圳1个,较2019年减少了5个。与此同时,2020年二手房价下跌的城市达到26个,比2019年多了12个。很显然,基于过往多年对核心城市土地和信贷市场政策调整的成效已经有所体现。现阶段热点城市房价涨幅远不及2015年-2016年30%-60%的幅度,尤其是针对重点城市土地供应增长较快、个人按揭贷款增速低于整体信贷增速的策略,使得房价上涨和住房金融领域的风险总体可控。

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  (表格为近两年70大中城市二手房价涨跌幅分类,数据来源:国家统计局、植信投资研究院测算)

  着眼全球,中国房价涨幅在全球范围内排在相对靠后的位置。基于疫情冲击,全球主要经济体实施极度宽松的财政和货币政策,住房抵押贷款利率持续走低,加之部分国家提倡和推行居家办公,房价普遍出现较大幅度的上涨。截至2020年四季度,美国、荷兰、英国、韩国等经济体房价涨幅分别为10.2%、8.9%、7.3%、8.4%,核心城市房价涨幅普遍达到两位数,且各经济体货币当局并未明确表露出短期将收紧房地产信贷、提高抵押贷款利率的意愿。

  综上可见,当前中国房地产市场显现的价格上涨主要是局部性的,并未显现整体性的房价泡沫。一线城市和少数二线城市房价上涨较快,尤其是二手房价上涨较快应该引起重视。房价上涨和住房金融领域的风险总体上可控。相关的调控举措应以区域性、针对性和结构性为宜。

  二、房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制

  自2020年三季度开始,金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”,对房企资产负债的水平和结构提出新的要求;后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知(下称《通知》),对银行房地产贷款的结构提出要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为;对房企加强融资管控,包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快,贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性,是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

  2019年以来,银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿,同比增长9.9%,增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来,新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%,个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见,当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是,构建规范性管理的框架。结合贷款质量(不良率)综合考虑,相较个人住房贷款而言,房地产开发商贷款比重下降的空间更小。因为长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平,近年来变化不大。未来在“三条红线”的管理下,部分房企杠杆水平较高,负债规模增长将有所放缓,房地产开发企业将寻求更多元化的融资方式,尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓,在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。